香港楼价从2003年沙士时期至今，一路突飞猛涨。。。。。
不少社评、报道、市民感叹香港人已经买不起香港房子。但楼价仍然不讲道理的持续上涨。是什么原因吸引外国人、内地人对香港楼价如此热爱呢？
1.香港是国际金融中心，全球资金均可在香港自由流通。
2.港元和美元挂钩，若人民币出现贬值，可以抵御人民币贬值。
3.香港没有资产增值税和遗产税。
4.香港金融系统完善，急需资金时除了变卖资产，还可选择向银行贷款，利率低至2.275%，年期长达30年。
5.过去没有CRS，内地和香港信息不流通，可避险。
6.香港楼市在过去十几年一路走高，有良好的投资环境和吸引的升值回报。
但外国人、内地人在投资香港房产时，由于对香港银行资讯、税务条例不了解，想寻找银行做按揭贷款时，一般因为下列两个问题，最终导致办理不成按揭贷款，无法利用杠杆，实现利益最大化。
1、入息证明不符合：因没有申报个人薪俸税或企业纯利不符合银行要求。
2、压力测试不通过：根据金管局指引，业主办理按揭必须通过压力测试，即以现行利率加3%计算，而每月供款额必须低于其每月收入之六成，看是否能承受起市场发生极端情况的突变。
如果无法在银行办理按揭，最终只能被迫选择无杠杆方式（全款）购房，或者财务公司做按揭。
全款购房，意味着动辄需一次性拿出上千万港币现金，对于一般人来说压力可真不容小视。
财务公司做按揭，市场年利率一般为8～12%，可能还有什么手续费、评估费等，对比银行按揭年利率2.275～2.5%，高了四、五倍不止。
究竟什么是入息证明？想在银行做按揭有需要满足什么条件？
入息证明，即收入证明。一般在国内买房，常常是看贷款人银行流水的进出量，或者拿一张A4纸写上某先生/女士在某公司任职总经理，月入某万，特此证明，加盖公章。
但在香港这些方法可行不通。如果是个人名义购房，银行只接受个人薪俸税税单、或者每月固定自动转账（Auto pay）工资记录作为收入证明。
并且金融局近年为打击香港楼市，要求业主办理按揭必须通过压力测试，即以现行利率加3%计算，而每月供款额必须低于其每月收入之六成，以此测试贷款人在极端情况下，如房价突然暴跌20%时，是否还有能力支付银行贷款每月月供。
以购入一层60平方两房为例，市值港币700万，最多可向银行贷款420万，需首付四成，分30年，年利率2.275%
最低每月收入要求是：38763
如果是公司名义购房，银行只接受公司财务报表作为收入证明，并且需要贷款年供款（支出），必须小于纯利（收入）。
同上例子，每月供款16108，即公司申报纯利必须最少达到25万港币或以上。
市面上同时熟悉银行政策、和会计制度的机构甚少，如单独咨询银行或者会计公司，任意一方都无法提供一个周全的答案。导致大部分的投资者都手足无措。市面上有财务公司正利用这个点，赚取巨大的利润。推出专门为内地人在港购房提供按揭贷款，可谓零风险，赚大钱。
另一方面市场上也有同时具备前银行家和资深会计师的机构看中这块市场，承诺不收任何服务费用，利用银行制度，为客户向银行申请按揭贷款的1%现金回赠，作为报酬。这种既可以帮投资者节省巨额利息支出、又不收取客户中介服务费用，仅以银行的现金回赠作为酬劳的方式，可谓Win Win双赢。
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